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　　如果房企整合之后最后真的成為幾家，因?yàn)樗鼈冇凶銐虻馁Y金能扛得住風(fēng)險(xiǎn)，將支撐房?jī)r(jià)居高不下，結(jié)果就是會(huì)讓我們老百姓永遠(yuǎn)成為房奴。

　　2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購(gòu)、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段，然而直到近期房?jī)r(jià)才開始停止上漲態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)松動(dòng)。降價(jià)求生存似已成為房企的不二選擇。在限購(gòu)令、房產(chǎn)稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來嗎？如果調(diào)控措施有效，我們的房地產(chǎn)企業(yè)又路在何方？

　　居民結(jié)構(gòu)主撐房?jī)r(jià)漲跌

　　從外表看，2011年上半年五大城市開始領(lǐng)跌的情況和2008年二季度房地產(chǎn)崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地產(chǎn)投資增速是34%,可是一線城市是7%.由于一線城市首先領(lǐng)跌，然后波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33%,可是北京市從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%,上海從2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%.但是今年的特殊情況是供大于求，按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給過大的結(jié)果應(yīng)該是樓價(jià)狂熱跌，可這次只是陰跌。今年第二季度14個(gè)城市只比2010年下跌了11.1%,核心城市或一線城市只下跌了3.8%,這個(gè)數(shù)字基本上可以忽略了。

　　北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說開發(fā)商想降價(jià)的話，它只有三分之一的沖擊效果。2010年年底做的調(diào)查結(jié)果顯示，北京居民有自己產(chǎn)權(quán)房子的人占72.4%,其中18.3%是多套房子。北京市限購(gòu)令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4%的人當(dāng)中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對(duì)整個(gè)需求并沒有大幅打壓。北京的這些新樓盤大部分都在五環(huán)之外，調(diào)控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環(huán)之內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格是否下跌不看地產(chǎn)商，而是要看72.4%這些有房子的老百姓。

　　所以房?jī)r(jià)的漲跌決定于居民結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)是否下降取決于戶籍人口，房?jī)r(jià)是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房?jī)r(jià)上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口，其次才是想購(gòu)買多套房者以及投機(jī)者，但是這一批外來人口不準(zhǔn)買房的結(jié)果，漲價(jià)立刻停止，因?yàn)樗麄冏畲蟮膭?dòng)力停止了。